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蛋壳倒下,租金贷再迎致命一击

蛋壳倒下,租金贷再迎致命一击

蛋壳在寒冬中轰然倒地,让长租行业的金融风险彻底暴露。

长收短付,高进低出……长租公寓竞速扩张的手段屡屡刷新公众认知。其中,以解决租客资金困难为初心的租金贷也逐渐异化,成为长租公寓机构套现的工具。

最后,蛋壳退市,留下15亿租金贷由银行兜底,40万间房源无人接盘。

教训过于惨痛,蛋壳暴雷后,政策层对住房租赁的资金监管力度前所未有。4月底,住建部、银保监会等六部委联合发布“长租监管7条”。

业内指出,这是长租公寓市场首个系统监管的政策,也是今年在经营贷管控基础上,房地产市场第二个严管金融市场的政策。

政策高压之下,长租公寓纷纷下线租金贷服务。

裹着糖衣的租金贷

直到买房申请商业贷款的时候,微博用户“猫撞”才发现个人征信报告上有一笔未完成的贷款。

她花了很久查找信息,才发现这笔贷款是五个月前租房时不清不楚签下的。

当时,猫撞看中了我爱我家旗下长租公寓品牌“相寓”的房子,中介向他极力推荐一款叫“房司令”的软件,说可以在该APP上通过芝麻信用分申请“押零付一”。

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假设房租为六千元,按照普遍的“押一付三”,猫撞需要一次性向租房平台支付两万四千元的租金。这对于大部分年轻人来说,都是一笔不小的费用。

选择“押零付一”只需每月支付6000元的租金,另外再多交一点“服务费”。中介称:“就像还花呗一样简单。”

相寓大力推荐的“押0付1”是款典型的租金贷。猫撞在与相寓签下租约的同时,还被引导与其合作的金融机构房司令签了一份贷款合约。房司令会将全年房租一次性付给相寓,猫撞则需向房司令按月还清租房贷款,相寓按月将房租打给房东。

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支付期限错配之下,相寓将约11个月的租金握在手中,沉淀下来的资金可用于自身扩张。而一个个涉世未深的年轻人就这样背上了租金贷,成为给长租公寓输血的“工具人”。

猫撞非常气愤:“中介只说有多方便,却刻意不让我知道这种模式的本质为消费贷款,贷款的利息也被包装成服务费。"

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来源:中国银行业协会首席经济学家巴曙松

为了不影响申请房贷,她只能一次性还清未来七个月的租金贷。猫撞的经历有惊无险,更多的年轻人则被租金贷结结实实地坑了一把。

知乎用户“青莎幽梦”退租时,因没有付给房司令违约金,背上了信用污点,但她并不清楚这件事的严重性,只是发现“芝麻信用没法用了,但也一直没管它”。

微博用户“亓亓陈”也办理了租金贷。寓见公寓暴雷后,资金链断裂不给房东钱,亓亓陈被房东赶出门,却仍要继续还贷款。

食利者联盟

用租客的信用套现,是长租公寓加杠杆、疯狂扩张路上的畸形产物。

在“烧钱、冲量、包装上市”的互联网模式之下,长租公寓为了补充流动性极尽所能。

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以蛋壳公寓为例,财报数据显示,2017年“选择”租金贷的租户比例达到惊人的91.3%,随后的两年虽然有所下滑,但仍旧高达75.8%和65.9%。截至2019年年底,蛋壳一共通过租金贷套出了27.5亿元人民币。

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拿到钱的蛋壳大举哄抢房源,其运营的公寓数量从2015年年末的2434间,暴涨至2020年3月31日的41.9万间,其中,2016至2018年复合年增长率高达360%。

青客公寓同样对租金贷非常倚重,2019年使用租金贷支付的租金比例为65.4%。自2020年4月开始,青客不再新增租金贷,2020年全年这一比例下降至11.9%。

在长租行业爆发的前夜,租金贷平台如雨后春笋般涌现,为后续的公寓数量扩张战提供燃料。2015年,58同城等大鳄入局,房司令、会分期、斑马王国、租霸、租了么、爱交子、月租宝、住分期等租金贷产品相继上线。

其中,房司令与我爱我家旗下品牌相寓达成合作,腾讯旗下的微众银行,是蛋壳公寓的重要合作伙伴,租了么专门向Q房网用户推出了房租分期服务。

除开业务合作,更亲密者,还有股权连接。2016年,房司令获得我爱我家2亿元战略投资。

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深度绑定之下,双方携手狂奔,长租公寓获得了扩张的资金,租金贷平台通过长租公寓触及到了广泛的C端客户。

监管出手

随着杠杆加大,资金链断裂的阴云也悄然飘至长租公寓的上空。

2017年,好熙家、Color、GO窝等小型长租公寓率先宣布“拆东墙、补西墙”的游戏玩不转了,以破产告终。

疫情成为压垮长租公寓现金流的最后一根稻草。去年,从杭州友客,到巢客,再到广州城璞,集中“爆雷”,牵连租客、房东逾万人,涉及资金超亿元,就连刚在纳斯达克敲钟的行业巨头蛋壳和青客也轰然倒地。

据贝壳研究院不完全统计,2017年至2020年,仅媒体报道过的陷入资金链断裂、经营纠纷及跑路的长租公寓企业就超过100家。

雷声不绝于耳,让长租行业的金融风险彻底暴露在监管层眼前。

2月的头四天,北京、深圳、上海三城密集发布住房租赁资金监管通知。4月底,住建部、银保监会等6部门发布的“长租监管7条”中,“打击租金贷”是重要方向之一。

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此次政策明确提出,住房租赁企业单次收取的租金原则上不能超过3个月,住房租赁企业不得变相开展金融业务,不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同,不得利用承租人信用套取住房租赁消费贷款,不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。

易居研究院智库中心研究总监严跃进解读称,租金贷被明确严管,而租赁消费贷款依然受认可。两者的区别在于,租金贷进入到了轻资产长租公寓企业的账户,租赁消费贷是进入租客的账户。

政策高压之下,多个利益联盟被冲散了。

我爱我家中介对《21CBR》记者称,在去年的推广活动中,只要有张身份证,就能“0息0服务费”申请租金贷。而今年租金贷的利率提高到了5-6%,而且租金贷的资格审核与发放明显变严了。

另一名我爱我家中介称,自蛋壳暴雷以后,她经手的租金贷申请就没有获批的,4月27日,其和房司令业务人员的工作群正式解散了。

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