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深圳小产权房震荡背后:投资客进场价格飙升 监管部门连夜整治

深圳小产权房震荡背后:投资客进场价格飙升 监管部门连夜整治插图

经济观察网 记者 陈博在深圳沙井从事小产权房交易的资深中介老李,最近开始向客户推荐起临近东莞长安镇的小产权房。

4月28日,深圳宝安沙井片区执法部门连夜出动,对小产权房周边的个别中介门店查封,一部分中介暂时蛰伏歇业,一部分像老李的中介将战场转移到临近城市。

这一次执法,让深圳小产权房地下市场暴露在风口浪尖上。

深圳小产权房市场,最受热捧的是统建楼和打着回迁概念的城中村农房。去年以来,一批带回迁指标的小产权房价格出现飙升,如沙井金蚝小镇,年初“专规出炉与确权拆赔”消息一经传出,至今回迁房指标从3万元/平方米涨至4-5万元/平方米。

在执法部门严厉打击下,深圳从事小产权房交易中介门店纷纷关门停业,有关小产权房的各类信息,或被更名,或被清除,火爆了半年多的小产权房市场迅速陷入沉寂。

不过,由商品房调控加码下外溢出来的炒房资金与投资需求,使得小产权房交易链条上的各个主体仍未放弃这门隐秘生意。中介人员的动作最为敏捷,他们第一时间将战线转移至东莞。

“深圳隔壁的东莞跟沙井统建楼相差无几,那边的均价高则1万元左右,大部分介于5000-9000元不等。”老李说。

与深圳沙井普遍2-3万元的单价,东莞长安的小产权房投资成本颇低,这成为老李们说服客户的一个强有力理由。“上涨空间还是挺大,过去这两年,当地小产权房价格年均涨幅大约1500元/平方米,目前正常商品房价格已经超过4万元/平方米。”老李说,在深圳买一套,可以在东莞长安买两三套。

执法风暴

深圳最大小产权房市场沙井片区,从马安山地铁站出来,最先映入眼帘的是4栋披着淡黄色“外衣”的建筑,这是沙井小产权房市场颇为热门的春和雅苑。

4月29日,小区内数十家打着“小产权房交易”的中介门店,要么被贴上封条,要么大门紧闭;小区外的中介门店也统一关门停业,甚至还有一家门店在当日下午紧急摘掉招牌,清空橱窗所有信息。

“昨天夜里(4月28日)大概10点,小区里突然来了好多人,连夜查封了几家小产权门店,其他店也被勒令关闭。”春和雅苑一家便利店店主称。

作为交易链条上的重要一环,经媒体曝光后,沙井小产权房中介迎来一场整治风暴,并迅速蔓延至深圳全市。

深圳宝安中心区一位中介人员告诉经济观察网,这两天沙井的事情一出,宝安中心区的小产权房中介门店也都关门了。“这个时间点,谁还敢开门迎客?”

更改微信名字,朋友圈设置三天可见——几乎成为4月28日后多数小产权房中介人员的统一动作。“目前手头暂时没有小产权房源可售,最近先不用来沙井看房了,等过段时间再说。”4月29日开始,老李就不停向前来咨询的客户发出这条回复。

“大概还要等多久?”面对客户不约而同的疑问,他能给到的答案是,现在还不知道。

对小产权房市场整治不止于中介层面。4月28日,一份由深圳龙华大浪街道经济服务办公室发布的《关于小产权房问题的通知》要求,各股份公司不得进行小产权房交易,不得为小产权房交易提供见证,不得为小产权房交易材料加盖公章。

同一时间,“沙井各村委暂停过户”的消息也传出。一位沙井本地村民透露,目前辖区内全部村股份合作有限公司的公章都被扣在社区工作站。不过这些消息尚未得到当地相关部门证实。

更早之前,深圳市司法局已经多次发文严禁深圳律师为违法建筑销售行为提供律师见证服务。

按照法律规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让;但实操中,小产权房买卖仍可以“暗箱操作”:买家只要看好房交完定金签个转让合同,原业主带上手头购房资料,双方做个律师见证。买家付完全款后,原业主将所有购房资料与律师凭证交付给买家。

如果交易物是统建房,一般还要走个“村委过户”流程,买卖双方带上房屋转让合同到村股份合作公司盖公章。

值得注意的是,转让合同通常不会标明“房屋买卖”字样,双方往往还需要另外签署一份合作建房或永久租赁协议,表明买家拥有该房子的使用权。

相比普通二手房交易,小产权房二次买卖并不需要缴纳交易税费,取而代之的是支付律师见证费或过户手续费。每个村股份合作公司所收取的过户手续费不一,目前深圳市面标准大概是2万元。

“禁止小产权房交易对村委(村股份合作有限公司)一点影响也没有,最多就是少了过户手续费收入。”一位接近沙井街道办的知情人士向经济观察网坦言。

2016年,深圳人大代表陈洁曾在一份《关于加强我市违法建筑销售市场监管的建议》中指出,深圳对违法建筑的监管主要集中在建设过程中,由规划国土委的监察支队与街道办负责。但在销售环节的监管与查处中,职能缺位明显,没有明确职责到具体部门。

一位业内人士说,小产权房交易本来就是非法买卖,政府相关部门无法约束买卖双方。“就像这一次,政府能查处的只有为交易提供服务的中介,或者做见证的一些机构。”

热度上行

在深圳商品房市场外,小产权房市场一直隐秘存在。

除了沙井,深圳龙华清湖和民治、龙岗布吉、宝安福永等地也是小产权房密集分布的区域,这个隐秘市场占据着深圳住房不小的份额。

小产权房通常指在集体土地上建设的住宅。1992年、2004年深圳完成特区内外土地国有化转制后,成为全国首个没有农村建制、没有集体土地的城市。在深圳官方口径中,并没有“小产权房”说法。

但是,由于过往依然有大量土地没有完成相应的补偿或者返还手续,仍掌控在原村民个人、村集体或村股份公司手上。在政策模糊地带以及庞大利益驱使下,一方面原村民不遗余力地加建房屋;另一方面由村集体组建的村股份合作有限公司也单独或与外来开发商以集资建房的名义合作开发。

深圳日常提到的“小产权房”既包括没有合法报建手续、无产权登记的违法建筑,也包括有合法报建手续的农民房、集资房、安居房等。而流入销售环节的小产权房,主要是统建楼与打着回迁概念的城中村农房。

组团看房、委托中介销售或现场销售,律师见证下签订合同,部分项目甚至提供分期付款或按揭金融服务。多年来,深圳小产权房市场已形成一条完整的地下产业链条。

小产权房的流通为深圳原特区外这些村落沉淀下大量民间资本及创业财富。一名沙井本地人告诉经济观察网,沙井每一条村都开发了统建楼。2010年前,当地自住市场主要是统建楼,地段、居住品质更上一筹,价格只有同期商品房价格一半和三分之一,大部分本地人都拥有一两套统建楼。

2016年深圳地铁11号线开通后,尤其去年以来深圳西部房价上行,带动越来越多外溢投资需求涌进小产权房市场。

“沙井小产权房交易,原来大部分是本地人买来自住;但现在太多外部买家参与进来,交易越来越频繁。”上述接近沙井街道办的知情人士告诉经济观察网,毕竟小产权房交易不受法律保护,潜在风险较大,整治也是为了保护群众利益。

由于小产权交易是一种私下交易,成交量价并不透明。但过去一年,小产权房价格越来越受到外界关注。

比如春和雅苑,以总价折算下来,2019年一至三房均价介于1.5-1.8万元/平方米之间;到了去年7月,一至三房单价涨至1.5-2.1万元/平方米;最近两个月,该小区的一房均价已经达到2.7-2.8万元/平方米,两房均价在2.5-2.6万元/平方米左右。半年多时间,春和雅苑房价涨幅从20%最高提至超过50%。

周边3公里范围内的二手房华盛西荟城4期,根据贝壳找房信息,挂牌单价介于7.3-8万元/平方米之间。两相对比,春和雅苑的单价仅约同区商品房价格的三分之一左右。

“沙井片区的村委统建楼,从去年底到今年,每套大概上涨20-30万元,目前普遍单价是2-3万元/平方米。”老李说,但投资客都要利益最大化,待拆迁的小产权房才是他们最爱。沙井东塘、马安山一带带有回迁指标的农民房,价格已经徘徊在4-4.5万元/平方米上下。

火热背后

相比统建楼,城中村回迁房指标热卖更是推动去年以来深圳小产权房价格上涨的关键因素。2009年,深圳提出“农村城市化历史遗留违法建筑”这个概念,没有合法报建手续的建筑,如果建于2009年6月2日之前,被归属为历史遗留违法建筑。经过城市更新之后,符合条件的历史遗留违法建筑有望得到确权“正名”。

曾经的农民房一旦经过旧改翻身,其间所能兑现的收益不单单翻倍,巨大套利空间吸引了一众小产权房入局者。“尤其是城市更新专规已经获批的城中村回迁房指标,基本上大家都认定后续楼盘开发报建不会产生太大难度,愿意为之付出的价格也就更高。”上述长期与深圳投资客和一线中介人员打交道的业内人士提到。

一个典型案例是深圳白石洲旧改项目。2019年底,该项目回迁房指标价格不到5万元/平方米,去年高峰期卖到9.8万元/平方米。

“白石洲旧改房之所以价格翻倍,主要在于一波投资公司抱团进入并直接操盘。”上述业内人士向经济观察网透露,小产权房市场远不止眼前所看到那么简单。

投资公司是深圳小产权房链条中不可或缺的一环,深圳市面上大部分带有回迁指标的农民房背后,都布满投资公司的操控痕迹。这些投资公司专门在市场挑选小产权房项目进场,批量收房,重新包装之后再对外散售。

投资公司收房时,这些小产权房的价格往往还停留在低点。一套100-200万元左右,量不大也好操作;但等到再度对外销售,投资公司以分批放盘、梯队式定价的策略迅速哄抬价格。

前述业内人士告诉经济观察网,手法与此前深圳二手房业主控盘如出一撤,只不过主角换成投资公司。“说白了,小产权房的涨价更多还是机构炒作力量推动。作为散户,眼见小产权房的价格一套比一套高,很容易就跟风入场了。”

去年深圳“715”新政进一步抬高深户与非深户购房门槛,一部分没有房票的群体也在纷纷进入小产权房市场。根据上述业内人士的观察,目前超过95%购买小产权房的散客,出发点都是投资需求。他们有的一边收租一边等拆迁,有的则趁机短炒。

该业内人士身边有几个热衷于小产权房短炒的朋友,普遍采取的玩法是,一旦过户手续办完,立马加价20%转售。“只要买对了热点盘,还是很容易赚钱的。”他说。

大量资金涌入的同时,今年以来,小产权房热度攀升另一个直接因素还在于,2月后,更多中介人员蜂拥挤进这一领域。

2月8日,深圳出台二手住房成交参考价格发布机制。“年后至今,深圳二手房市场成交量持续走低,很多中介人员实在没办法撮合正常二手房交易。”一名深圳中介公司高管透露。

按照《深圳市房地产监督管理办法》及《深圳市房地产中介行业从业规范》,经纪人不得代理小产权房,军产房以及保障性住房等法律法规禁止交易的房产。

然而,2月份以来,深圳正规中介机构的人员不断流失。“部分中介人员发现,这段时间小产权房买卖趋热,加上深圳城市更新条例发布促使更多利于旧改风声传出,转行流入小产权房代理的中介数量因此增加。”上述长期与深圳投资客和一线中介人员打交道的业内人士说。

深圳市房地产中介协会(以下简称“深房中协”)发展研究部部长华洪提供给经济观察网的数据显示,2月份以来,深房中协会员单位的中介人员流动率大概在6%左右,相比去年提高超过2个百分点。“如果市场再持续低迷至下半年,这个流动率就更不好说了。”华洪坦言。

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